こんな税理士が意外と多い
不動産投資を成功させる一つの要素
「税金」
それが結構効果を発揮します。
脱税せずにが大前提ですが、上手に節税が出来れば
キャッシュフローがより多く残り効果的な運用が
できます。
なのに、適当に申告してしまう税理士が意外と多い
この時期になるとだいたい何人かに相談されます。
実は私も初めて雇った税理士がそれでした。
税理士もみんな法人のことをやることが多いだろうと思いますので、しょうがないことですが、投資
不動産の税務の経験が少ない人が多い印象です。
税理士さんには最低限、
下記は知っておいていただきたいですね。
・減価償却の計算
・借入金利息の計算
正しく計算をすれば払わなくてよかった税金がなく
なりますし、税務署が来てもなにもなし
なのに、正しくないことが一定量散見されます。
ここで、基本中の基本、借入利息と減価償却
について書いていきたいと思います。
不動産に関わる税務上の収入と支出は何か？
■不動産の売上
賃料収入、礼金、更新料
■経費
管理費→支払った分
管理手数料→支払った分
修繕積立金(区分のみ)→支払った分
修繕費→支払った分
固都税→支払った分
雑費→支払った分
借入金利息→支払った分×建物割合
減価償却費→建物、設備分
基本的には、不動産運用に関わる経費であれば
経費計上してしまって大丈夫です。
管理費から雑費までは支払った分をそのまま
計上するだけなのでわかりやすいですが、
借入金利息と減価償却費が間違われやすい
ポイントです。
借入金利息で経費計上できるのは、
1土地と建物
2建物だけ
3建物と土地の一部
の3つのうちから、不動産収支が赤字なのか黒字
なのかの別で判断します。
黒字なら土地を買うために支払った利息は経費にできますが、赤字だったら土地の支払利息は経費計上できません。
その区分けを知るためには、仕組みの理解をすると整理できます。
「1年間で実際に支払った利息額」×「建物割合」
です。
①「1年間で実際に支払った利息額」は銀行から発行される「償還表」を見て1年分足し算する。
②「建物割合」は、不動産の売買契約書を見て、
建物金額÷総額で算出します。
①×②をした額がその年の
“建物購入にかかわる支払利息”となります。
ということは、支払利息総額から建物購入に
関わる支払利息をマイナスすれば土地購入に
関わる支払利息となります。
確定申告の時は、一旦、借入金利息全額を計上し
後から土地分を差し引くスタイルになっているので、確定申告の収支計算上は利息額全額を記入し、土地購入に関わる利息を最後に記入しましょう。
次に、減価償却費です。
まず、「耐用年数」が何年なのかを調べます。
減価償却とは税法で定められている「モノの寿命」を迎える時に価値がゼロになるように毎年経費計上
をしていく方法です。
モノによって寿命が違うので、まずはそれを調べなければなりません。
「モノの寿命」のことを「耐用年数」といいます。
「耐用年数」は、国税局のHPで調べることができます。
ちなみに、土地は税法上寿命がないものとされているので、減価償却はできません。
国税局 耐用年数表
https://www.keisan.nta.go.jp/survey/publish/34255/faq/34311/faq_34353.php
リフォームなどをせず不動産をただ買っただけ
なら、下記を覚えておくだけで十分です。
RCマンション(一棟、区分両方)の耐用年数→47年
木造アパート 22年
軽量鉄骨アパート 19年or27年
設備(内装まとめて) 15年
これだけでだいたいカバーできます。
新築で買った人は、上記だけで、
中古で買った人は、下記の計算になります。
「耐用年数-築年数+築年数×0.2」
中古だとすでに前の所有者が償却をしているからです。
計算例
耐用年数47年で築年数が12年経過したものだとしたら
47-12+12×0.2=37.4年
0.4年は切り捨てますので37年です。
気をつけなければならないのが、
不動産には「設備」がほとんどついています。
躯体だけしかない不動産も無くはありませんが、
ほとんどのケースでは設備付きの建物を購入する
人が多いと思います。
その場合、躯体と設備に分けて減価償却をする
必要があることを忘れずに！
耐用年数がわかったらあとは減価償却率を見て
掛け算するだけ！
平成28年以降の購入者は、全て「定額法」だけにるので、定率法は無視してください。
減価償却率表
http://tool.yurikago.net/644/tool/2012shokyakuritsu.html
新築区分マンション(RC)5000万円を購入して、
土地代が2000万、躯体が2100万、設備が900万
だったとしたら、
躯体2100万円×0.022=46.2万円
設備900万円×0.067=60.3万円
合計 106.5万円が減価償却費となります。
なのですが。。。
ここが税理士が陥る間違いを誘発します。
不動産会社が設備と躯体の額を明確にしていない
ことが多く、税理士の手元には、躯体と設備の額
がまとまった「建物価格」しか届きません。
その情報だけだと躯体と設備の取得額がわからないので、躯体だけで減価償却をしてしまう人が多いのです。
ここで大事なのは通例を知っているかどうかです。
通例は、
建物価格×70%が躯体
建物価格×30%が設備
建物価格が3000万円なら、
2100万円が躯体
900万円が設備
となります。
それを理解した上で、中古の耐用年数を算出
してみると...築年数12年だとしたら
躯体→47-12+12×0.2=37.4年
0.4年は切りますので37年です。
設備→15-12+12×0.2=5.4年=5年
になります。
あとは、建物価格を7:3に分けて、減価償却率を調べて、掛け算をするだけです。
その他、購入後に設備の入れ替えをしたり、分けて入れることも可能です。ここでは割愛しますが、
それぞれの耐用年数を調べてみるのも発見があります。
青色申告者は20万以内なら全額経費で入れられ、
白色申告なら10万以上は減価償却になるなど青と白の違いもあるので、注意が必要です。
最後に注意点だけ。
減価償却をしすぎてもいいことばかりではないということも頭に入れておきましょう。
売却時は、「買値-減価償却費累計」が買値だったということにされてしまいます。
なので、売却前提で買うのか、賃料収入を得るために買うのかによって減価償却をガンガン入れるのが正しいのかどうかは判断が分かれますので、よく検討をしてからやるようにしましょう。
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